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Presse Floride

Article du 7/03/2013

 


 




Immobilier : Miami moins chère que Toulouse, Bordeaux ou Marseille !

Malgré un net regain de forme depuis le crise des subprimes, Miami reste une ville très attractive en terme de prix. La station balnéaire floridienne est toujours moins chère que Toulouse, Bordeaux ou Marseille !

C''est un marché qui connaît "un boom historique". En 2012, la ville de Miami a vu les investisseurs en recherche de produits immobiliers affluer en nombre, attirés par le prestige de cité balnéaire floridienne. "Le nombre les transactions s''y est accéléré de 14 % sur 1 an (...) les prix ont crû de 10% pour le moyen de gamme à 30% pour le très haut de gamme (...) et les loyers de 30%", a ainsi constaté le spécialiste de l''immobilier de luxe Barnes.
Et pourtant, la pierre à Miami reste très bon marché. La crise des subprimes de 2007 qui a fait fortement chuter les prix dans la ville floridienne, a laissé des traces. Depuis, un effet de rattrapage s''exerce. "De grandes opportunités d''investissement sont nées des subprimes. Depuis 3 ou 4 ans, il y a de très belles affaires à faire à Miami", estime Laura Kijner, directrice communication de KSI Realty, un spécialiste de l''immobilier et gestionnaire de patrimoine, implanté notamment en Floride.

Le prix au mètre carré à Miami deux à trois fois inférieur à Paris

Cette période favorable n''est d''ailleurs pas terminée. "Miami reste un réel investissement judicieux car le prix au mètre carré est 2 à 3 fois inférieur à des villes telles que New York ou Paris et généralement inférieur à celui des villes françaises comme Bordeaux, Marseille ou Toulouse, à 3000 euros le mètre carré pour des biens de qualité et à 5 à 6 000 euros pour des biens haut de gamme", indique Barnes.
Il reste en fait "entre une et deux belles années avant que les prix de l''immobilier à Miami ne reviennent à leur niveau d''avant crise", prédit Laura Kijner.
Deux belles années encore, mais "un investissement, s''il est réalisé maintenant, qui peut prendre 40% en 4 ou 5 ans", estime pour sa part Thibault de Saint Vincent, président de Barnes.

La complexité des saisies hypothécaires

Plus concrètement, un investisseur potentiel peut accéder à deux types de biens immobiliers sur le marché de Miami : "les biens classiques, qui appartiennent à des propriétaires voulant vendre ; et les saisies hypothécaires qui existent sous deux formes, les "foreclosure" et les "shortsale"", explique Laura Kijner. Ce que les américains appellent "foreclosure" sont des biens qui ont été saisis par les banques à la suite de la crise des subprimes et dont les propriétaires ont été expulsés. Ces appartements ou maisons peuvent parfois être laissés à l''abandon pendant plusieurs mois. C''est pourquoi Laura Kijner conseille plutôt -sans exclure "les foreclosure"- les "shortsale" qui sont des biens réquisitionnés par les banques mais qui sont toujours occupés par leurs anciens propriétaires. Reste qu''in fine, quel que soit le type de saisie hypothécaire, la marge de négociation sera quasi inexistante pour l''acheteur face à la banque, car il se retrouvera concurrencé par une multitude d''autres acquéreurs potentiels.

L''investissement à Miami peut générer, en cas de location du bien, "un retour ou un rendement supérieur à 7% net dans certains cas", indique Laura Kijner. La Floride bénéficie de dispositifs fiscaux particulièrement avantageux : pas d''impôt sur les revenus des particuliers (résidents ou non) dans cet Etat sachant qu''au niveau fédéral, le taux marginal maximal est de 39,60%. L''impôt sur les sociétés est lui de 15%. Laura Kijner conseille d''ailleurs, avant d''investir en Floride, de créer une société du type SARL ou fondation.

La construction reprend

Les Européens restent très présents en Floride et ceux originaires de la zone euro profitent d''un taux de change particulièrement favorable en ce moment. Les sud-américains de Colombie, du Venezuela, ou du Brésil, ainsi que les Russes, les Chinois et les Canadiens contribuent également à l''augmentation de la population de 10% en 5 ans. Ce qui a "permis d''absorber de 2007 à 2012 l''ensemble des biens disponibles qui sont aujourd''hui tous occupés soit en résidence principale, soit en résidence secondaire dans les quartiers résidentiels", indique Barnes. Du coup, la construction a repris à Miami, comme partout sur le territoire américain. L''année passée, les permis de construire ont en effet rebondi de 30% et les mises en chantier de 28% aux Etats-Unis. Ce qui fait de 2012 la meilleure année pour la construction résidentielle depuis 2008.

17eme mois consécutif de hausse des prix a Miami

Le prix moyen d''un condo à Miami a augmenté de 31.7% par rapport a Novembre 2011. Il s''agit du 17eme mois consécutif d''augmentation pour le secteur des condos. Le prix moyen d''une maison a augmenté de 15.9% pour la même période. Le 12eme mois consécutif. Miami aura battu de nouveaux records en 2012, en surpassant les niveaux d''activité du boom de 2005 et le niveau record de 2011. Si on prend en compte la pénurie de logements, il est remarquable que les ventes restent aussi fortes. Le niveau record de la demande conjugué au niveau extrêmement bas de l''inventaire conduit a une hausse des prix forte et durable. Le niveau d''activité (nombre de transactions) a augmenté de 23% en Novembre.

 

 

 

 

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FLORIDE : les clefs d un pari audacieux:

Article de Laurence Boccara publié dans Le Point le 21 décembre 2012

Après quatre années de marasme et de chute des prix, le marché immobilier se redresse en Floride. D’où la tentation de saisir des opportunités de placement, à condition de connaître la marche à suivre.

Du beau temps, des prix accessibles et un taux de change favorable. Acheter un logement en Floride peut avoir du sens.

Pour quelle raison y aller ?

Il peut s’agir d’une résidence secondaire, ou d’un investissement locatif. « Les retraités, les actifs et les touristes sont nombreux à venir séjourner en Floride. La demande locative étant importante, il n’y a pas de problème pour louer. Un investissement locatif peut rapporter entre 5 et 7 % par an. Autres atouts : les baux sont souples et de courte durée », indique Olivier Combastet, président de Pergam Properties, spécialisé dans l’investissement immobilier aux Etats-Unis. Autre motivation, « compte tenu de la récente reprise du marché, le potentiel de plus-value existe », affirme François Gagnon, président de ERA France.

Quel niveau de prix ?

Aux niveaux de prix actuels, le prix moyen d’un bien en Floride est de 145.000 dollars. Mais près de la mer à Miami, les valeurs sont plus élevées. Il faut dire que cette ville attire une clientèle internationale composée de Latino-Américains et, depuis quelques années, de Canadiens et d’Anglais alléchés par les ventes à prix cassés. A Miami, sur Collins Avenue, près de l’hôtel Fontainebleau, un 48 m 2 avec parking et face à la mer s’affiche à 462.000 euros. Dans le secteur résidentiel de Coral Gables, une villa sur l’eau de 550 m 2 est à vendre 2,7 millions d’euros. Dans l’ensemble immobilier Icon Brickell, décoré par Philippe Starck, un 110 m 2 avec vue mer, 2 chambres, a récemment changé de mains à 550.000 euros. « Dans des complexes de luxe comme le Setai, l’Apogee ou le Continuum, le mètre carré atteint les 10.000 euros », précise Thibaud de Saint-Vincent. Autre ville, autres prix. A Orlando, près de Disneyworld, une villa des années 2000, d’une surface de 250 m 2 et avec un terrain de 2.000 m 2 avec piscine et parking, vient de s’adjuger à 115.500 euros.

Comment évolue le marché ?

Après une descente aux enfers entamée dès 2008, (baisses de prix de 20 à 60 %), ce marché retrouve la forme. « Cela va très vite. D’un mois sur l’autre, cette tendance se confirme et s’accélère ». A fin juin 2012, sur un an « le prix des maisons s’est apprécié de 10 % et celui des appartements (”condominium”) de 16 % », ajoute Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco. Autre signe du redémarrage : en douze mois, le nombre de biens à vendre à Miami a été divisé par deux. Le stock de « foreclosures » (biens saisis et cédés à bas prix par les banques) commence à s’écluser. Ces ventes, qui représentaient 60 % des transactions de Floride en 2011, avoisinent 40 % en 2012. Quant au marché du neuf, il se réveille après plusieurs années de léthargie.

à qui s’adresser ?

Contrairement à la France, l’essentiel des ventes se réalisent par l’intermédiaire des agents immobiliers. Ils disposent de mandats exclusifs alimentant un fichier commun de tous les biens sur le marché. « Toutes les informations sur l’habitation à vendre sont disponibles en ligne. On a accès au cadastre, on peut connaître le montant du crédit immobilier du vendeur, le prix qu’il a déboursé pour acquérir ce bien, et même disposer de l’historique de la valeur du bien à chaque transaction ». « Chaque partie, le propriétaire et l’acheteur, est représentée par “son” agent immobilier ce qui évite les conflits d’intérêts », indique François Gagnon.

Quels frais ?

Lorsque le « closing » (compromis de vente) est signé, l’acheteur doit faire un chèque de 5 à 30 % du prix du bien. « Il faut compter un mois pour boucler l’opération », indique Jean-Baptiste Lacoste, président de Leemo. Pour toute acquisition, « il faut régler les frais de transaction (2 à 5 % du prix du bien), et tous les ans la “property tax”, soit l’équivalent de la taxe foncière (autour de 2 % de la valeur du bien) », rappelle François Gagnon. En cas de location, pour bénéficier d’une fiscalité clémente sur les revenus, les investisseurs purs ont intérêt à créer, avant d’acheter, une « limited liability company » (LLC). Cette sorte de SARL se monte en deux jours, à peu de frais.

Les erreurs à éviter

Ne pas sous-estimer les charges de copropriété lors de l’achat d’un appartement situé dans une résidence (« condo ») avec services (piscine, tennis, club house, salle de fitness, cinéma). Selon le standing des immeubles, ces dépenses évoluent entre 250 et 600 euros par mois.
Penser au coût de l’assurance. Elle est nécessaire dans une région où les ouragans sont fréquents. Prévoir 4.000 euros par an pour une maison de 150.000 euros.
Ne pas oublier la taxe sur la plus-value. Pas d’impôt au niveau de l’Etat de Floride, mais la taxe est prélevée au niveau fédéral au taux de 15 %. « Une exonération est prévue si le bien a été occupé deux ans comme résidence principale au cours des cinq années précédant la vente », précise Maximilien Jazani, avocat associé chez Manswell.
En cas d’adoption du projet de loi de Finances pour 2013, un article prévoit qu’un résident fiscal français qui empocherait une plus-value aux Etats-Unis devrait, à partir du 1er janvier 2015, la déclarer et être taxé au barème français, plus les prélèvements sociaux. Mais dans ce cas, l’impôt américain est déduit de l’impôt français (crédit d’impôt).

Immobilier US : Reprise progressive

09/07/2012

La violente baisse du marché immobilier américain a déclenché la crise financière puis économique mondiale durant l''année 2008.

La crise immobilière des « SubPrime » est due à l’accord de prêts immobiliers à des personnes peu ou pas solvables.

Cette situation a été soutenue par l’Etat américain qui encourageait les gens à s’endetter pour devenir propriétaire. Citons par exemple les prêts NINJA (No INcome, Job and Asset). Tant que les taux d’intérêt étaient bas et que le marché immobilier s’appréciait, le système fonctionnait car les gens pouvaient revendre leurs biens en réalisant même une plus value.

A partir de mi 2004, quand la Fed est intervenue pour lutter contre l’inflation en durcissant sa politique monétaire, les charges de remboursement des emprunts à taux variables se sont envolées, mettant les ménages dans l’incapacité de rembourser leurs dettes. La saisie puis la vente aux enchères de toutes ces maisons ont entraîné une chute des prix de l’immobilier, enclenchant ainsi un cercle vicieux aux conséquences dramatiques pour les secteurs de la finance et des assurances qui faisaient face à des défauts de paiement massifs.

La diffusion mondiale de cette crise s’est réalisée grâce à la titrisation excessive de ces prêts par la sphère financière. Ces titres, qui ont perdu la quasi-totalité de leurs valeurs, ont placé des établissements présentant un risque systémique dans une situation de faillite.

Depuis quelques mois, on observe un retournement de tendance sur ce marché. De nombreux investisseurs considèrent qu’une reprise durable du marché immobilier marquerait le retour à une croissance dynamique de l’économie américaine et donc de la croissance mondiale. Ce secteur sera donc à suivre de près pour anticiper une sortie de crise.
Deux statistiques publiées fin juin sont venues confirmer cette tendance : les promesses de ventes et les ventes de maisons neuves. D’autres indicateurs secondaires viennent aussi étayer cette tendance.

Les ventes mensuelles de maisons neuves publiées le 25 juin, portant sur le mois précédent sont ressorties à 369 000 contre une prévision de 347 000. La hausse est de 7.6% par rapport à avril dernier et de 19.8% par rapport à mai 2011. Les analystes tablent sur une hausse de 26% cette année des mises en chantier et de 50% pour 2013.
Le prix moyen de vente des maisons neuves en mai 2012 était de 273 900$, soit 12.7% de moins qu’au point haut de 2007, mais 1.1% de plus qu’en 2009.

Les promesses de ventes de logements, publiées le 27 juin concernant le mois de mai ont progressé de 5.9% contre 1.2% attendu. La statistique précédente mesurait un recul de 5.5%. L’indicateur atteint ses plus hauts niveaux depuis avril 2010 à 101.1, en hausse de 13.3% par rapport à mai 2010 après avoir touché un point bas mi 2010 à 76. Sur un an, les hausses les plus marquées étant dans le Nord Est en hausse de 19.9% sur un an et dans le Mid West de 23% sur la même période.



Les ventes de maisons existantes devraient atteindre 4.66 millions d’unités, en hausse de 9.4% par rapport à 2011 et devraient atteindre 4.92 millions pour 2013 soit 5.6% de hausse par rapport à 2012. « Le marché des maisons est largement supérieur à celui de 4 ans auparavant » a déclaré l’économiste en chef de la NAR (National Association of Realtors).


Ces prévisions peuvent varier en fonction de deux facteurs principaux : le coût des prêts bancaires et la politique fiscale. En effet, une hausse des taxes et des coupes budgétaires massives pourraient être dommageables pour le secteur. Pour 2013, la fourchette large est comprise entre 4.5 et 5.3 millions de ventes de maisons existantes.
Le prix médian de ces maisons est attendu en hausse de 2 à 3% cette année et de 4 à 5% pour 2013, avec des divergences importantes sur le territoire américain. Miami et Phoenix devraient constituer les meilleurs placements.

Autre élément positif, selon la NAR, 85% des propriétaires sont en état de positive equity (la valeur actuelle du bien immobilier est supérieure à la dette restante à rembourser à la banque). 15% seulement sont en negative equity (la vente éventuelle du bien ne couvrirait pas les dettes en cours). Ce ratio est très important car il indique que les risques d’une crise immobilière s’éloignent. 25 millions de propriétaires ne possèdent pas de mortgage (prêts hypothécaire).


Les dépenses de construction ont atteint en mai leur montant le plus élevé depuis près de 2 ans et demi, (+0.9% contre +0.6% attendu) soutenues selon le département du Commerce par l’augmentation des chantiers résidentielles (+3%, au plus haut depuis janvier 2009) et des projets fédéraux.
Autre indicateur positif, la confiance des constructeurs sur le marché des constructions nouvelles de maisons individuelles pour le mois de juin a atteint son plus haut niveau depuis mai 2007.

La plupart des indicateurs indiquent donc une reprise sur le marché immobilier américain qui s’est accentuée ces derniers temps. En revanche, il faut rester prudent car une partie de cette hausse est favorisée par la politique monétaire très accommodante des Etats-Unis. Rappelons qu’actuellement, le taux d’emprunt à 30 ans est à son plus bas niveau depuis 1950 à 3.6%. De nouvelles mesures d’assouplissements quantitatifs pourraient encore renforcer la croissance du secteur.

 

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