Infos procédure d'acquisition

Documents nécessaires pour l’achat d’un bien immobilier au Portugal

  • Certificat du bureau des hypothèques (certidão do registo predial);
  • Relevé de propriété cadastral (caderneta predial);
  • Liquidation préalable des impôts dus (Impôt sur les transmissions à titre onéreux d’immeubles
  • IMT et impôt de timbre) ;
  • Autorisation d’habitation;
  • Fiche technique de l’habitation;
  • Certificat d’infrastructures;
  • Droit de préférence, en faveur de la mairie et de l’IGESPAR;
  • Certificat énergétique.

Certains de ces documents sont toujours nécessaires, sans eux, il n’est pas possible de formaliser l’acte authentique d’achat et de vente; d’autres ne sont nécessaires que dans certains cas. Le notaire se charge généralement d’obtenir tous les documents nécessaires, de l’enregistrement qui s’en suit et de la déclaration auprès du bureau des contributions et, en général, il est même possible de liquider et payer les impôts à l’étude de notaire.

Le rôle du notaire au Portugal

  • Consultation des bases de données du registre foncier, en temps réel, que l'immeuble est enregistré au nom du vendeur et qu'il n'existe aucun frais pouvant empêcher la transmission ;
  • Que l'IMT et le droit de timbre dus ont été acquittés, ce qui figurera sur l'acte de vente ;
  • Qu'il existe un certificat de conformité ou que l'immeuble en est dispensé ;
  • Qu'il existe une fiche technique de l'habitation et que cette dernière est remise à l'acheteur (lorsque le certificat de conformité a été requis après le 30 mars 2004);
  • Que, s'agissant de la première transmission d'immeuble ou fraction d'immeuble sur un lot de terrain en vertu d'une autorisation de lotissement, la réalisation des travaux d'infrastructures soit dûment assurée ;
  • Que la communication en vue d'un éventuel exercice du droit de préférence, de la part de la Mairie et de l'IGESPAR (le cas échéant) a été présentée; 

Le notaire informera les parties quant au devoir du vendeur de remettre à l'acheteur le certificat énergétique (bien que son inexistence ne puisse empêcher la signature de l'acte).

Ceux-ci sont quelques-uns des types de documents qui ne concernent pas la validité substantielle de la transaction juridique, mais dont l'existence doit être vérifiée et certifiée par le notaire, au nom de l'intérêt public, que ce soit pour aider, à travers cette voie, les collectivités locales dans leur lutte contre la construction clandestine ou afin que la réalisation de travaux d'urbanisation soit assurée par le lotisseur ; ou pour aider l'administration fiscale en matière d'application des obligations et de communication d'éléments pertinents concernant la transaction.

La collecte de tous ces éléments qui, encore récemment, représentait une procédure bureaucratique lente, est aujourd'hui assurée par le propre notaire qui dispose des moyens nécessaires pour obtenir presque tous les éléments par voie électronique, sans quitter son étude. Dans la plupart des cas, la collecte de la documentation, la signature de l'acte et l'inscription obligatoire au registre foncier sont possibles le même jour.

Les honoraires du notaire sont libres mais, en moyenne, le montant total du processus d'achat d'une maison avoisine les 400 € (frais de notaire et d'enregistrement).

Le droit de timbre prévu à la clause 1.1 du TGIS est de 0,8% sur la valeur fiscale de l'immeuble (prix ou valeur patrimoniale, en fonction de la valeur la plus élevée) ; et l'IMT est calculé à partir des taux figurant à l'article 17 du CIMT (Nous consulter). Dans le cas d'une maison d'une valeur fiscale inférieure à 92 407 €, l'acheteur est exonéré d'IMT s'il s'agit de sa résidence principale permanente et paiera 1% s'il s'agit d'une résidence secondaire ou destinée à la location. À partir de 574 323 € (résidence principale permanente) et de 550 836 € (habitation), un taux unique de 6% est appliqué.

Autres informations utiles:

L’identité des intervenants est vérifiée sur présentation de leur pièce d’identité ou équivalent ou de leur permis de conduire, lorsque ces documents sont émis par l’autorité compétente d’un pays de l’U.E. Ou, encore, à partir du passeport.

Tout citoyen, quelle que soit sa nationalité, qui souhaite acquérir un immeuble au Portugal ou constituer une société, est tenu d’obtenir un numéro d’identification fiscale.

Les procurations et autres documents émis à l’étranger peuvent être utilisés à condition d’être légalisés ou revêtus d’une apostille et accompagnés de leur traduction.

D’après la loi portugaise, l’aliénation ou la constitution d’une hypothèque sur un immeuble même s’il appartient en propre à l’un des conjoints, exige toujours le consentement des deux, à moins qu’ils ne soient mariés sous le régime de la séparation et que l’objet de la vente n’est pas le logement familial.

 

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